Общая ситуация с недвижимостью в Чехии

Чтобы понять сегодняшний рынок недвижимости Чехии, безусловно, нужно заглянуть в прошлое страны и увидеть развитие рынка недвижимости на фоне исторических событий, проходивших в ней. Очень важным историческим моментом Чехии является выход её (до начала 90-х ещё Чехословакии) из социалистического блока и дальнейшее разделение страны на Чешскую и Словацкую республики. Не стоит забывать, что после второй мировой войны территория Чехии находилась под властью советского режима со всеми вытекающими из этого последствиями. Для нас имеет значение конкретно один важный момент — национализация предприятий и недвижимости. В 90е же годы, когда Чехословакия вышла из советского лагеря, начался процесс обратный — приватизация. Процесс приватизации в Чехии был очень похож на хорошо известный нам процесс приватизации в России и странах СНГ, приватизация предприятий проходила на основе ваучеров, а приватизация жилого фонда проходила по ускоренной муниципальной схеме. Конечно же, в законодательстве были найдены пути обхода, и большинство крупных предприятий перешло во владение небольшого количества лиц. Приватизация жилого фонда прошла наоборот — достаточно безболезненно, и те люди, которые справедливо имели право получить в частную собственность квартиру или дом, в котором проживали — получили. Сегодня процесс приватизации недвижимости в Чехии практически завершен за исключением ничтожного процента всей недвижимости. Жилая и нежилая недвижимость в Чехии сегодня может находиться в собственности двумя основными способами: частное владение и кооперативное. С частной собственностью и частным владением все понятно, это значит, что конкретный объект, четко описанный в кадастре недвижимости, имеет определенного владельца или группу владельцев, например, семью. В частной собственности сейчас находится подавляющее большинство недвижимости Чехии, практически все коттеджные дома и практически 80 процентов квартир. Под владельцем мы имеем в виду не только Физическое лицо, но и Юридическое лицо, например, чешское общество с ограниченной ответственностью или городской муниципалитет. Другой же формой владения недвижимостью в Чехии является «кооперативная собственность».

Кооперативная собственность в Чехии

Кооперативная собственность являлась в начале 90-х другим возможным способом проведения приватизации. В собственность кооператива переводились не отдельные квартиры, а целый дом, процессуально, это было тогда намного проще. В кадастр недвижимости не записывалась каждая отдельная квартира, а записывался целый дом и кооператив как его владелец. Владелец каждой квартиры в доме имеет соответствующую своей недвижимости (квартире) долю в кооперативе, причем это касается не только жилого помещения, но и совместных помещений и иногда части территории рядом с домом. Участник кооператива официально является съемщиком своей квартиры, причем право снимать квартиру имеет только он и никакая иная особа. Получается следующее — что человек не владеет конкретно своей квартирой, а владеет долей в кооперативе, который владеет целым домом. При продаже такой недвижимости речь не идет о переводе прав собственности на конкретную квартиру, а идет речь о переводе членства в кооперативе, прав и обязанностей члена кооператива и о продаже соответствующей квартире доли в кооперативе. Данный вид собственности имеет ряд плюсов и минусов как относительно владения такой недвижимостью, так и относительно процесса покупки. Безусловными плюсами являются упрощенный процесс перевода собственности, т.к. не нужно ждать записи в кадастре недвижимости, сделка сама по себе проста и при дальнейшей продаже не нужно платить некоторые законом установленные налоги. Цена недвижимости в кооперативной собственности на 10-20 процентов ниже, чем цена аналогичного объекта в частной собственности, потому что на такие квартиры несколько проблематичнее оформить ипотеку в Чехии и такая квартира далеко не всегда может послужить залоговой собственностью. При покупке квартиры в Чехии вы можете избавиться от процесса оформления фирмы т.к. кооператив уже является юридическим лицом. Не редки случаи, когда члены кооператива получают совместный доход от сдаваемых в доме помещений. Минусами же такого способа владения является зависимость от конкретного кооператива, и что более весомо — от устава такого кооператива, который может создавать некоторые препятствия на пути покупки такой недвижимости. Например, устав кооператива может запрещать вступление в него иностранцам или может запрещать сдавать недвижимость в дальнейшем третьей особе. Кооперативное жилье не всегда может служить залогом за ипотеку, для перевода собственности доли в кооперативе требуется согласие более половины членов кооператива. Кооперативное жилье можно в конечном итоге перевести в частную собственность, но это зависит от множества факторов, как, например, устав кооператива или состояние выплаты полного пая кооператива, что в конечном итоге может повлиять на конечную цену недвижимости. Резюмируя, хотелось бы сказать, что кооперативной собственности бояться не стоит, это очень распространенная форма собственности недвижимости в Чехии (по сути дела каждая пятая квартира в Чехии), но решение о покупке такой квартиры стоит принимать на основе многих различных факторов. Произойдет ли рост рынка недвижимости в стране? Наиболее выгодным фактором на сегодняшний день можно считать регулярно повышающаяся стоимость недвижимости. Так что приобретать недвижимость на сегодняшний день определенно следует, это выгодно и в виде надежной инвестиции. Чешские банки вновь начинают выдавать ипотеки для приобретения недвижимости и это будет положительно влиять на спрос, который упал после мирового финансового кризиса. Рекомендуем также рассмотреть возможность приобретения чешских новостроек. Многие строительные компании начинают старт продаж будущих квартир ещё на стартовом этапе строительства (девелоперские проекты), соответственно по стоимости, на порядок ниже. Делать такие покупки вполне логично, ведь до момента сдачи объекта стоимость вырастет вплоть до двадцати процентов. Не стоит бояться недобросовестных строительных компаний, их репутацию чаще всего можно очень несложно проверить. Большинство таких застройщиков имеют за своими плечами некоторую историю и ими реализовано достаточно большое количество проектов.